ארכיון
>מה זה לקנות במחיר טוב?
>
לדעתי זו טעות נפוצה שחוזרת על עצמה שלא צריכה להוות קריטריון להשקעה כיום בארה"ב.
למה?
ובכן – רוב הנכסים היום בארה"ב שווים כמחצית ממחירם בארה"ב שלפני המשבר!!
כמו כן – מי שמאמין (כמוני) כי מחירי הנכסים מלפני המשבר היוו בועה – שהתפוצצה (מהרבה סיבות) – מבין כי מחירי בועה לא יכולים להוות שום בסיס להשוואה.
בנוסף – אין כל התחייבות כי מחירים אלו יחזרו תוך זמן סביר להיות מה שהיו מלפני המשבר.
בניגוד לכל השקעה אחרת – כשמשקיע קונה נכס נדלני הוא אמור לדעת איזו הכנסה ייצר לו הנכס בעתיד הנראה לעין – כלומר – איזו שכירות הוא יכול לקבל על הנכס, או ביחס למחיר היום האם הוא יוכל למכור את הנכס במחיר אשר ישקף לו רווח הוני וכו'.
מחיר טוב, זה מחיר שיקף את אותו רווח על הכסף שמשקיע יכול להשיג על הנכס שלו.
היום הדרך הטובה ביותר, חוץ מחישובי תשואה שוטפים על הנכס לבחון את מחיר הנכס הוא לבחון את העלות למטר בניה – ובארה"ב לSQF,.
כלומר – אם מחיר למטר בניה הוא לדוגמא 100$ והיום אנו יכולים לרכוש (כולל כל עלויות הרכישה) בחצי מחיר – אז ככל הנראה מסתתר פה רווח ארביטראז' שביום מן הימים, כשיתחילו שוב לבנות באזור, פער זה ייסר.
הסיבה לכך פשוטה מאוד – יזמים אשר בונים תמיד ימכרו את הנכסים שלהם במחיר הקרקע+מחיר הבניה+הרווח היזמי – כלומר אותם ייזמים יתחילו לבנות שוב רק לאחר שמחירי הנדלן הקיים באותו אזור יהיו לפחות במחיר אשר ישקף את מחיר הבניה באותו זמן ואף יותר.
סיכום שנת 2010
סיימתי את השנה עם תשואה קרובה ל14% (קצת נמוך מזה) מכיוון שהתפוצץ לי שם משהו שעלה לי קרוב ל3000 $.
בעקבות ויכוח עם חברת הניהול (שעשו עבודה יוצאת מן הכלל) שיניתי את ההסכם למחיר קבוע לתחזוקת הנכס – ולא משנה מה קורה.
עכשיו – הגיע הזמן להגדיל את ההשקעה שלי שם – ולהתחיל לקנות קצת יותר.
העניין היחיד שעדיין לא פתור לי הוא עניין המימון – אני לא מצליח להשיג מימון לנכסים מהבנקים האמריקאים, חבל כי הייתי ממנף את הרכישה!
למישהו יש אולי רעייון?
>סיכום חודש יוני
>
סך עלות הנכס כולל השיפוץ וכולל כל ההוצאות המשפטיות – 250 אלף דולר.
המצב כרגע הוא כזה:
כל 6 היחידות פועלות, סך ההכנסה הוא 4500 דולר סך ההכנסה נטו 3000 דולר – משקף (בתקווה שלא יהיו חודשים בלי שוכרים) הכנסה של 36 אלף דולר שנתי – תשואה של 14.4% – לא רע……..
מתחיל להראות השקעה טובה.
חודש ראשון עם חיוך……
>סיכום חודש מאי
>
חודש מאי כפי שתוכנן, היה חודש של כניסה לשיפוצים.
עלות השיפוץ מתוכננת להיו בין 45-60 אלף דולר, כאשר המטרה כמובן היא להגיע לכמה שפחות.
איך תכננו את השיפוץ?
קודם כל המקום מלכתחילה תוכנן ל6 יחידות דיור והנכס שנרכש שונה לנכס אחד גדול (מסדר נזירות או משהו כזה…..) אז היינו צריכים להחזיר את המצב לקדמותו וחוץ מזה לשפץ את המינימום הנדרש על פי העירייה המקומית בשביל להכניס שוכרים.
האישור נקרא PERMITTED ןזהו אישור שעולה עוד כמה מאות דולר אבל בלי זה אי אפשר להכניס את השוכרים לנכס.
אנו מסיימים את השיפוץ, השכרנו את 2 היחידות הראשונות אחת ב750$ והשניה ב850$, נראה שהעניינים מתקדמים……
>השקעה בתזרים מזומנים – ההשקעה המועדפת עלי
>
- מיקום ההשקעה – חשוב מאוד לבחון את מיקום ההשקעה – על מנת לוודא חוזי תפוסה של השכירות באזור בו אתם משקיעים.
- אחוז תשואה שנתי אל מול גובה המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה – כמו כן, השקעה בתזרים מזומנים צריכה וכדאי שתהיה לפחות בגובה הריבית השנתית המשולמת על המשכנתא מכיוון שרק כך יהיה כדאיות למנף את ההשקעה ללא הוצאה חודשית של כסף מהכיס, והנכס יממן את עצמו!
השקעות נדל"ן בארה"ב 