>כלל ה- 72 – מדידת השקעה בנדל"ן

>

אחד הדברים שקורה הכי הרבה למשקיעים שמתלבטים אם להשקיע בנכס – זה שהם צריכים/רוצים לחשב תוך כמה זמן הם מחזירים את ההשקעה.

חישוב זה אומנם לא לוקח את כל המרכיבים המסובכים (יותר או פחות) שלמדנו קודם אבל הוא נותן אינדיקציה טובה ופרמטר מעניין למי שבוחן השקעה אך יש לקחת אותו בערבון מוגבל מכיוון שהוא מכליל בתוכו את הריבית דריבית (Compound) ולא לוקח מרכיבים נוספים כמו מימון הנכס בעלות נמוכה מהתשואה בפועל ועליית ערך הבית.

טריק קטן ונחמד שלמדתי , איך לחשב את זמן הכפלת הכסף באופן מהיר הוא – לחלק את התשואה במספר 72, או ליתר דיוק, 72.73.

כלומר, מספר השנים להכפלת הכסף יהיה שווה ל72.73 לחלק לאחוז התשואה נטו.

לדוגמא: אם התשואה נטו שלי תהיה 10% אז החשבון יהיה: 72.73 חלקי 10 שזה שווה 7.723 – כלומר תוך 7 שנים ושלושה רבעים בערך אחזיר את כל גובה ההשקעה.

עוד דוגמא: אם התשואה שלי נטו תהיה 7.8 אז החשבון יהיה 72.73 חלקי 7.8 שזה שווה 9.32, כלומר תוך 9 שנים ושליש אחזיר את גובה ההשקעה.

כלל מהיר ואפקטיבי לבחינה בסיסית של ההשקעה, לדעתי זה מאוד נחמד!

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

>מדידת החזר ההשקעה בנדל"ן – דרכים שונות לבחינה פיננסית של ההשקעה

>

ישנם מספר דרכים למדוד את החזר ההשקעה על השקעה בנדל"ן, בפוסט זה נדון בבחינה מדדים אלו. מדדים אלו הינם לא מדדים אבסולוטיים הקובעים לכם אם ההשקעה כדאית, אלא מדד ים השוואתיים המאפשרים לכם לבחון חלופות  השקעה, מטרות השקעה ואיך ומתי ניתן להשיגם ועוד.

התחלנו בפוסטים קודמים לבחון את החזר ההשקעה דרך ראיית התזרים המזומנים וחישוב ערך נוכחי וערך עתידי של הנכס בנוסחא מתמטית.

להלן נדגים דרכים פשוטות יותר לחישוב כדאיות ההשקעה.

תקופה החזר ההשקעה על הנכס  (payback period)

אחד הדכים הפשוטות ביותר היא לבחון את תקופת ההחזר על ההשקעה על הנכס.

בוא לדוגמא ניקח נכס שהשקענו בו 1000 אלף דולר, הנכס לאחר תשלומים שונים כולל החלק של החזר ההלוואה מחזיר לנו 10,000 דולר לשנה. – כלומר החזר ההשקעה על הנכס יהיה 10 שנים.

ככל שהנכס יחזיר עצמו מהר יותר, כמובן תוכלו להרוויח יותר על הכסף.

החזר ההשקעה ידוע בסלנג המשקיעים בארה"ב כ"שנת הבינגו" (bingo year),מכיוון שהמשקיעים קודם כל מסתכלים על החזר הקרן שהם השקיעו בנכס, כלומר, הם יסתכלו על השנה ה10 כשנת הבינגו.

אחד החסרונות בהסתכלות זו היא שלא מחשבים בחישוב זה את הערך של הכסף בזמן.

מכיוון שזמן = כסף קשה לומר כי אותם 100,000 דולר שהשקענו היום יהיו שווים אותו דבר בעוד 10 שנים.

אך מכיוון שהתזרים המזומנים הינו חודשי-רבעוני או שנתי יש להכניס למשוואה את כמות הכסף שנכנס כל שנה והערך של אותו כסף.

ולפיכך יש להכניס למשוואה את התוספת השנתית לערך הכסף שחוזר אליך ולהוסיף אחוז נמוך שיתקבל אצלכם בחשבון הבנק בפיקדון פשוט.(לדוגמא 2% שנתי) – כלומר שנה ראשונה נקבל 10,000 דולר שיהיו בסוף שנה 10,020 ושנה שנייה 10,042 וכו, ולאחר מכן נוסיף את הכסף שמתקבל בשנה שניה וכו'. – התוצאה היא שסך האחוז הממוצע יהיה בערך החזר של 11-12 אחוז שנתי, ולטובת חישוב פשוט של העניין – נוסיף פשוט 10%   על תזרים המזומנים שמתקבל בפועל (כלומר במקרה זה 11 אחוז ובמקרה של החזר השקעה של 20% נוסיף 2% וכן הלאה).

חישוב תשואה ברוטו – GRM

אחד הדרכים, על מנת לחשב את סכום הרכישה נעשית  על ידי סך ההכנסות המתקבלות לפני הוצאות (Gross rent multiplier – GRM) – זאת דרך לחישוב ערף הנכס על ידי הכפלה של ההכנסות החזויות

GRM יהיה שווה שווי הנכס חלקי ההכנסות השנתיות, וכמובן שאז ניתן גם לחשב את בצורה הפוכה ששווי השוק יהיה שווה GRM כפול ההכנסות השנתיות.

דרך זאת מקובלת לחישוב ערך נכסים על ידי משקיעים גדולים אך אני לא אוהב להשתמש בה מכיוון שהיא לא משקפת נכונה את סך ההשקעה אל מול התזרים מזומנים בפועל שיכנס אלי.

זאת דרך נהדרת לסנן עסקאות עוד לפני שראית אותם על מנת לראות אם המוכר רציני או סתם מנסה לשחק איתכם.

כמו כן, דרך זאת יכולה לתת לכם מושגים על היקפי ההכנסה לנכסים באזור, כדאיות בחינה של נכסים תפוסים המוצעים למכירה ועוד מידע רלוונטי על השוק.

חישוב אחוז כיסוי חוב (Debt coverage ratio)

חישוב הכסף הזמין לכיסוי החוב – כלומר לאחר גביית כל ההכנסות השנתיות ובניכוי ההוצאות השנתיות – כמה ישאר לי מתוך ההכנסות השנתיות לכיסוי החוב.

החישוב יעשה על ידי חלוקה של הסכום ההכנסה השנתי חלקי עלות החוב זה יהיה הDCR.

אם הDCR יהיה לדוגמא 1.2 כלומר 20% מההכנסה ישמש לתשלומי החוב להלוואה.

חשוב לדעת: חישוב זה חשוב ביותר לצורך לקיחת משכנתאות. רוב הבנקים מבקשים DCR של לפחות 1.2 על מנת לתת את גובה ההלוואה המבוקשת.

הנתון שיתקבל פה הוא לא יגדיר לך אם אתה משיג את מטרות ההשקעה שלך אלא יתן לבנקים הערכה אם תוכל לשלם את ההלוואה שלקחתת מהם.

אך יחד עם זאת החישוב הזה יחד עם חישובים נוספים המוצגים כאן יוכלו לתת לך הערכה על איכות ההשקעה בנכס.

Capitalization rate – חישוב תשואה נטו

או בקיצור CAP RATE – כלומרחישוב של נטו תשואה מהנכס, סך הכל הכנסה נטו חלקי עלות הנכס.

כמו GRM, חישוב זה איננו נותן את תשואת תזרים המזומנים נטו בכיוון שאיננו לוקח בחשבון את תשלומי המשכנתא אלא נותן באחוזים את הנטו תקבולים (NOI) לפני תשלומי משכנתא, מיסים וכו.

היתרון בחישוב ה-CAP RATE נמצא במתן תשובה על ביצועי הנכס וכלי חשוב לשם השוואה בין נכסים.

גם רוב הברוקרים ומשקיעי הנדל"ן ישתמשו במושג זה של CAP RATE או CAP בשיחה על ביצועי הנכס.

החיסרון במדד זה שנוא לוקח את הערך הנוכחי של הכסף ואיננו לוקח את עלות הכסף ושווי הנכס העתידי בעוד מספר שנים כשנרצה לממש את ההשקעה.

הנחת תזרים המזומנים – Discounted Cash flow – DCF

הדרך האלגנטית  יותר היא היוון תזרים המזומנים העתידי של הנכס' , כלומר הערך של תזרים המזומנים היום אל מול הערך העתידי שלהם.

דרך זו לוקחת את היתרונות של המדדים האחרים ומחפה על חסרונותיהם.

מדד זה לוקח את המרכיבים הבאים:

שווי נוכחי (Present worth) – לוקח בחשבון כי זמן = כסף

ציפיה (Anticipated) – לוקח את אלמנט אי הוודאות בכל הנוגע לדברים שלאחר ניתוח העסקה אנו לוקחים אותה כחלק מהעסה – לדוגמא הצפיה לתזרים מזומנים מסויים או לעליית ערך הנכס העתידית וכו – לכל זה יש אלמנט של אי וודאות (אנו בטוחים בהחלטת ההקשעה וכי זה יביא לנו תשואה של 10% – אבל עדיין לא מדובר בבנק – ואין לנו ביטחון מלא כי באמת כל זה יקרה…..)

זרם ההכנסות העתידיות (Future income stream) – לוקח בחשבון את קצב כניסת הכסף בזמנים שונים, כלומר תזרים המזומנים כתוצאה מהכנסות משכירויות והכנסות מרווח הוני עתידי יגיע בזמנים שונים, וקצב הכנסת התזרים לחשבון שלך כמשקיע ישפיע על הצלחת ההשקעה.

בואו נתחיל עם הערכת שווי הכסף שהיא קריטית להבנת ההשקעה והתפוקה שהיא נותנת לכם.

הבסיס להבנת העניין הוא שכל אחד יעדיף שיהיה לו דולר אחד ביד היום מאשר אותו דולר בעוד מספר חודשים או שנים.

הסיבה המרכזית היא חלופות הכסף היום – כלומר, אם היה לי אותו דולר היום ביד הייתי לדוגמא שם אותו בבנק ומקבל ריבית מסויימת בעוד זמן מה.

בואו לדוגמא נשקול קבלת 1000 שקל היום עם 5% תשואה שנתית לאחר 5 שנים:

שנה ראשונה יהיה לנו 1,050  ש"ח,

שנה שניה יהיה לנו 1103 ש"ח,

שנה שלישית יהיה לנו 1,158 ש"ח, ושנה חמישי יהיה לנו 1,276 ש"ח,

חישוב של ריבית על הריבית מביא אותנו למצב שבו לאחר שנה הכסף שווה לי 50 ש"ח ולאחר 5 שנים הוא שווה לי 276 ש"ח.במילים אחרות 1276 ש"ח בעוד 5 שנים שווה לי היום 1000 ש"ח.

כמובן, בהשקעה בנדל"ן – לא מדובר פה בקניה בסכום מסויים ומכירתו לאחר 5 שנים ביותר, מכיוון שאנו משקיעים בתזרים מזומנים מיידי ולפיכך חישוב התשואה העתידי יביא בחשבון קודם את תזרים ההכנסות המיידי (תזרים המזומנים) והערכה על עליית המחירים העתידית.

כלומר נכניס כל שנה את ערך תזרים המזומנים שנכנס אלינו בתוספת הערך שניתן לו בשנים שלאחר מכן. לדוגמא אם אנו מדברים על תשואה שנתית של 10% על השקעה של 100,000 דולר וכשהכסף ישכב בבנק לאחר שנכנסו אלינו דמי השכירות הם יכניסו עוד 5% אזי זה יראה ככה:

שנה ראשונה: הכנסה של 10,000 דולר

שנה שניה הכנסה של 10,000 דולר + 500$ על ההכנסה של שנה ראשונה – סה"כ 10,500.

שנה שלישית 10,000 דמי שכירות, 500, ריבית על הקרן של שנה שניה + 525 ריבית על הקרן של שנה ראשונה – סה"כ 11,025$.

על מנת לחשב מה יהיה שווי הכסף שמתקבל כל שנה נעשה את החישוב על ידי מתן ערך לכסף עם תוספת הריבית המתקבלת – חישוב ריבית דריבית יהיה:

הסכום כפול אחד + שווי הריבית בבנק בחזקת השנים שהוא יהיה בבנק

באקסל פשוט התחשיב יהיה:

sum= 10,000*(1+0.05)^4

ה4 מהווה את מספר השנים שעוד נותר לכסף להיות בבנק – לפיכך השווי של הנה הראשונה יהיה – 12,155 דולר ושנה שניה יהיה 11,576$ וכן הלאה – כך ששווי הכסף שניכנס מתזרים המזומנים יהיה כעבור 5 שנים – 55,256 ולא 50 אלף דולר – כלומר 55% תשואה ולא 50%, כלומר סך התשואה האפקטיבי יעמוד על 11% לשנה ולא על 10%.

כך זה יראה:

	Present value	property insert	bank insert
	$100,000.00	10%	5%
	Num of years	property income	Bank
1st year	4	$10,000.00	$12,155.06
2nd year	3	$10,000.00	$11,576.25
3rd year	2	$10,000.00	$11,025.00
4th year	1	$10,000.00	$10,500.00
5th year		$10,000.00	$10,000.00
		Sum:	$55,256.31

כלומר על השקעה של 100,000 דולר אקבל תשואה בחמש שנים לפני עלייה או ירידה של ערך הנכס של 55 אלף דולר לפני מס.

כלי זה יכול לתת לכם אומדן על החלופות ההשקעה הקיימות שלכם ללא הימור על עליית ערך הנדל"ן ומשמעות המינוף של הנכסים שאתם קונים.

אם תזרים המזומנים שלכם פה יהיה יותר חיובי מתזרים שתקבלו בהשקעה אחרת – אזי הנכס מתחיל להיות מעניין.

שיעור תשואה פנימי – IRR

 שיעור תשואה פנימי ( Internal rate of return,  IRR)  הוא מדד לבחינת כדאיות ביצוע השקעה. 

המדד מצביע על יעילותה ואיכותה של השקעה ספציפית, לעומת הערך הנוכחי של סכום ההשקעה ( NPV).

שיעור התשואה הפנימי של השקעה מייצג את שיעור התשואה האפקטיבי שבו הערך הנוכחי הנקי של ההשקעה שוה לאפס, ומהווה למעשה ממוצע משוקלל של הריביות  במהלך תקופת ההשקעה, המתחשב גם בהשפעת אינפלציה.

חישוב זה הינו חישוב מסובך ומיותר.

הכי פשוט זה לבחון ערך נוכחי (PV) על ידי החישוב שכבר נתתי לכם ולבחון את החזר ההשקעה כתוצאה מתזרים המזומנים ויש כאלה שגם יוסיפו על זה את מחיר המכירה התידי של הנכס (למרות שזה הימור נטו).

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

>איך בוחנים השקעה בנדל"ן – בחינת המצב הפיננסי של הנכס להשקעה

>

זה לא משנה איזה סוג נכס אתם הולכים לקנות, נכס מסחרי, משרדים או דירות מגורים, כמו כל השקעה שעושים צריך לבחון את המצב הפיננסי של הנכס.

המצב הפיננסי של הנכס מורכב מהיקף ההכנסות שלו והיקף ההוצאות שלו.

דו"ח הכנסות הוצאות בנדל"ן נקרא בארה"ב APOD -. – Annual property operating data

אז איך קוראים דו"ח כזה?

הגדרות בסיסיות לקריאת הדו"ח:

הכנסות כלליות (Gross scheduled income) – סה"כ הכנסות שנתיות מכלל הנכס

תקופה ללא תפוסה (vacancy allowance) – -תמיד יש לקחת בחשבון כי אחוז מסויים בחיי הנכס הוא לא יהיה מושכר. יש כאלה שגם קוראים לזה תקופה ללא תפוסה והפסד הכנסה (vacancy allowance and credit loss),  אשר מחשבת גם פעמים שלא ניתן לגבות את דמי השכירות

הכנסות כלליות  צפויות (gross Operating income – GOI) –יחשב את סך ההכנסות פחות התקופה ללא תפוסה

הוצאות כלליות – (operating expenses) – כל הוצאות התחזוקה השוטפת של הנכס, כולל הוצאות מקובלות בארה"ב כמו פינוי אשפה, שלג וכמו כן הוצאות מיסים תחזוקה ועוד.

הכנסות נטו (net operating income – NOI) – יחשב את סך ההוצאות הצפויות פחות ההוצאות הכלליות ויגדיר מהם ההכנסות נטו של הנכס לפני תשלום מיסים פרסונליים שיחולו על כל אחד ואחת, תלוי במבנה המשפטי שהוגדר.

אם כך הדוח באופן כללי צריך להראות כך:

Gross Schedule Income –                  20,000

less  vacancy allowance (5%)           1,000

Gross operating income(GOI)           19,000

less operating expences                     6,000

Net operating income (NOI)               13,000

כמה נקודות הבהרה:

v     תמיד חישוב של ההכנסה השנתית הכללית מייצג את ההכנסה לחודש משכירות כפול 12 חודש.

v     חישוב אחוז הנכס הפנוי, נהוג לעשותו על בסיס של 3-6 אחוז (ריאליים ישימו 5% פסימיסטים-מתאבדים ישימו 6% חבר'ה שקונים במיאמי או בלאס וגאס בתקופה זו – ישימו 80%…….)

השאלה המרכזית והמעניינת ביותר לאחר שיודעים את ההכנסה היא – ממה מורכב ההוצאות השנתיות של הנכס והאם אלו ההוצאות ולא אמצע את עצמי עם הרבה יותר הוצאות לאחר רכישת הנכס, או לחילופין – האם אני יכול לחסוך חלק מהוצאות הנכס ולהרוויח מעט יותר לאחר רכישת הנכס.

ההוצאות בארה"ב כמעט כולם נופלות על בעל הנכס.

מיסים, ביטוח, חימום, מים,פינוי זבל, פינוי שלג ועוד.כשמסתכלים על APOD, הדוח הפיננסי – ניתן לראות את פרוט ההוצאות שנעשו בעבר וניתן ללמוד מהם הרבה.

אני באופן אישי מעדיף להכניס נתונים אלו לאקסל ולשים לידם מספר נוסף, את האחוזים מתוך סך ההכנסות היוצאות עבור כל קטגוריה – כך זה מאפשר לי לבחון נכסים שונים ולהשוות בינהם, ללמוד על רמת הוצאות מקובלת, וגם ללמוד  דברים נוספים על הנכס (כמו האם הושקעו בנכס השקעות תחזוקה רציניות – או לחילופין לא הושקע בנכס כלום – ולאחר הקניה אני צריך לצפות להשקעת תחזוקה).

אך יחד עם זאת בתקופה זאת שהרבה נכסים נמכרים מעיקול – דוחות היסטוריים קשה יותר לקבל, ואם זאת ההשקעה הראשונית שלכם ואינכם מעוניינים להיכנס לכל הבלאגן של רכישת נכס, שיפוץ ואז השכרה, ניתן לקבל כיום נכסים מושכרים, לאחר שיפוץ, והדוח הפיננסי יתאר מצב פיננסי עכשוי שבבדיקה נכונה ניתן להסתמך עליו, תוך קבלת אחריות על איכות השיפוץ מחברת הניהול ששיפצה את הנכס.

אחד השאלות המרכזיות ביותר שעולות אצל חברים ומכרים שונים היא האם במצב הנדל"ן היום ששום דבר לא ברור לא שווה לי להשאיר את הכסף בבנק עם תשואה נמוכה אבל בטוחה?

שאלות מהסוג הזה בדרך כלל גורמות לי להשיב כי להם זה עדיף -כי הם מאותו סוג של אנשים שאם משהו לא טוב יקרה הם יותר ישמחו כי אז יוכלו לפגוש אותך ברחוב ולהגיד "אמרתי לכם"  -וזה לא משנה אם הם גם נידפקו או לא

אבל,

מי שבוחן את הכסף, מבחינת כדאיות השקעה אמיתית, לפעמים ימצא שעדיף שישכב בבנק ולפעמים עדיף שיעבוד במקומות אחרים.

אז איך בודקים איפה כדאי שהכסף יעבוד?

בא נבדוק קודם – מצב לדוגמא:

יש לי אלף שקל – ושמתי אותם בבנק עם תשואה של 12 אחוז שנתי המחושבת ברמה חודשית (הלוואי שהייתי יכול לקבל את זה בבנק….).

בחודש הראשון אקבל 10 שקלים כנגד אחוז אחד, בחודש השני אקבל 10.10 שקלים (עשר שקל עשר אגורות כי זה אחוז על 1010 שקל.

בחשבון פשוט – אקבל בסוף שנה 126.83 ש"ח – על פי חשבון של ריבית על הריבית.

על פי אותו חשבון אם הריבית הייתה משולמת ברמה יומית – אז הייתי מרוויח בסוף השנה 127.47 ש"ח.

זהו חשבון שצריכים לעשות במצב בו קונים נכס להשקעה.

יש כאלה שמושכים את הכסף אליהם – אבל כשבאים לבחון מה היה הכסף עושה בבנק אל מול השקעה בנכס – חייבים לזכור כי בבנק – אין לנו את הפריבילגיה למשוך כל חודש את הריבית (אלא אם כן אנו עובדים איתם בתוכנית מיוחדת המפחיתה את הריבית שהבנק משלם.(

כשאנו מפקידים כסף בבנק לתקופה ארוכה – נוכל לשאול תמיד את פקיד הבנק – מה הערך העתידי של סכום הפיקדון, ערך זה נקרא FV – Future value.

אז כפי שאמרתי, החשבון הינו ריבית על ריבית – ומה יהיה לי בסה"כ בסוף התקופה בה השקעתי את הכסף.

גם בכל השקעה בנדל"ן – ניתן לעשות חשבון זה.

אז איך עושים את החשבון?

ניקח את סכום ההשקעה הראשוני שאנו מעוניינים להשקיע בנכס, לדוגמא: 100,000 דולר

לסכום זה נקרא ערך נוכחי של הכסף (Present value – PV).

ניקח את ערך הריבית נטו שעל פיה אנו רוכשים את הבית (באחוזים) – ונסמן אותו באות i – Insert

ונקבע כי אנו רוצים להכפיל את הכסף שהושקע בסוף התקופה – כלומר – ערך עתידי של הנכס יהיה פי שניים ממחיר הרכישה נטו (כולל כל עלויות הרכישה), לערך זה נקרא ערך עתידי (FV- Future value).

אני תמיד מחשב תוך כמה זמן אני מכפיל את ההשקעה שלי רק מתזרים המזומנים מכיוון שהחישוב על זה פשוט מאוד – לאחר שהכפלתי את ההשקעה – קיבלתי את כל הכסף חזרה ועוד נשארתי עם הנכס – אם מחיר הנכס עלה הרווחתי גם על זה – אם מחיר הנכס ירד – אזי אני עדיין ברווח אבל הרווח יותר קטן.

עכשיו תהליך החישוב הוא מסובך קצת (5 דקות ריכוז)

החישוב הוא:

תקופה הזמן שאני יכפיל את הכסף =( log(FV/PV)/log(1+i

וואו – איך עושים את זה?

האמת היא פשוטה מאוד – אין לי מושג!!!! אז מה שעושים – הולכים לאקסל, פותחים גליון עבודה חדש, ומכניסים את הערכים הבאים:

Present Value	100000
Future Value	200000
insert			10%

לוחצים על המקש הבא =

עכשיו הולכים לנוסחאות – מתמטיקה וטריגונומטריה – ומוצאים את הערך LOG בוחרים אותו, פותחים סוגריים, מסמנים את FV לוחצים על מקש חלקי (/) מסמנים את PV וסוגרים סוגריים, עוד פעם מקש לחלק (/) ושוב בוחרים את הערך LOG פותחים סוגריים – 1+ ערך הריבית אשר בפועל מקבלים, וסוגרים סוגריים,  לוחצים

אנטר ויש לנו תוצאה. (אם לא מובן תשלחו לי מייל ואשלח לכם את הגליון לחישוב עם הנוסחא בפנים שרק תצטרכו להכניס את הערכים(

זה נראה מסובך – אבל זה ממש פשוט!!!!!

הערך שהתקבל זה כמות השנים שאתם צריכים לקבל את תזרים המזומנים על העסקה שאתם הולכים עליה – על מנת לקבל את הנכס וכל ההשקעה שלכם חזרה.

כמובן שזה לא כולל את ערך עליית שווי הנכס (או ירידה חס וחלילה) אבל אם אתם חושבים כי העלייה השנתית של ערך הנכס תהיה בגובה של 3% – אז תוסיפו לאחוזים שנשארים אצלכם את האחוז הזה – לדוגמא – 13%.  (10+3)

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

>השקעה בתזרים מזומנים – ההשקעה המועדפת עלי

>

אז איך בוחנים השקעה בתזרים מזומנים?

בגדול השקעה בתרים מזומנים אומרת כי יש לחשב את כמות הכסף השוטף,הנכנס לחשבון  פחות כמות הכסף היוצא – כאשר התוצאה אם מדובר בתוצאה חיובית אזי התזרים מזומנים חיובי.

בדר"כ בחינת התזרים היא שנתית כלומר כמה כסף נכנס במהלך השנה פחות הכסף שיצא במהלך השנה, מתקבל סכום שבמידה והוא חיובי ניתן לחלק אותו בסכום ההשקעה הראשוני (כולל כל הוצאות הרכישה) ולקבל תשובה באחוזים  – כמה אחוז מתוך ההשקעה אני מקבל תשואה חיובית כל שנה.

את  תהליך החישוב המדוייק תוכלו לראות בפוסט הבא.

אלו דברים צריכים לבחון כאשר מבצעים החלטת השקעה המבוססת על תזרים מזומנים ?

•       מיקום ההשקעה – חשוב מאוד לבחון את מיקום ההשקעה – על מנת לוודא חוזי תפוסה של השכירות באזור בו אתם משקיעים.

•  אחוז תשואה שנתי אל מול גובה המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה – כמו כן, השקעה בתזרים מזומנים צריכה וכדאי שתהיה לפחות בגובה הריבית השנתית המשולמת על המשכנתא מכיוון שרק כך יהיה כדאיות למנף את ההשקעה ללא הוצאה חודשית של כסף מהכיס, והנכס יממן את עצמו!

לידיעתכם! רוב המשקיעים המנוסים בנדל"ן ישקיעו בהשקעה המבוססת על תזרים מזומנים  שכן היא מאפשרת מינוף (אם התזרים הוא מספיק חיובי) והקטנת הסיכון (שנמוך מלכתחילה) באופן משמעותי 

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/.