>מה זה לקנות במחיר טוב?

>

לא מעט משקיעים שמדברים איתי אומרים לי – יש לי נכס במחיר מצויין – "פעם הוא היה שווה 150 אלף דולר והיום אני קונה אותו בחצי מחיר".
לדעתי זו טעות נפוצה שחוזרת על עצמה שלא צריכה להוות קריטריון להשקעה כיום בארה"ב.
למה?
ובכן – רוב הנכסים היום בארה"ב שווים כמחצית ממחירם בארה"ב שלפני המשבר!!
כמו כן – מי שמאמין (כמוני) כי מחירי הנכסים מלפני המשבר היוו בועה – שהתפוצצה (מהרבה סיבות) – מבין כי מחירי בועה לא יכולים להוות שום בסיס להשוואה.
בנוסף – אין כל התחייבות כי מחירים אלו יחזרו תוך זמן סביר להיות מה שהיו מלפני המשבר.

בניגוד לכל השקעה אחרת – כשמשקיע קונה נכס נדלני הוא אמור לדעת איזו הכנסה ייצר לו הנכס בעתיד הנראה לעין – כלומר – איזו שכירות הוא יכול לקבל על הנכס, או ביחס למחיר היום האם הוא יוכל למכור את הנכס במחיר אשר ישקף לו רווח הוני וכו'.

מחיר טוב, זה מחיר שיקף את אותו רווח על הכסף שמשקיע יכול להשיג על הנכס שלו.

היום הדרך הטובה ביותר, חוץ מחישובי תשואה שוטפים על הנכס לבחון את מחיר הנכס הוא לבחון את העלות למטר בניה – ובארה"ב לSQF,.
כלומר – אם מחיר למטר בניה הוא לדוגמא 100$ והיום אנו יכולים לרכוש (כולל כל עלויות הרכישה) בחצי מחיר – אז ככל הנראה מסתתר פה רווח ארביטראז' שביום מן הימים, כשיתחילו שוב לבנות באזור, פער זה ייסר.
הסיבה לכך פשוטה מאוד – יזמים אשר בונים תמיד ימכרו את הנכסים שלהם במחיר הקרקע+מחיר הבניה+הרווח היזמי – כלומר אותם ייזמים יתחילו לבנות שוב רק לאחר שמחירי הנדלן הקיים באותו אזור יהיו לפחות במחיר אשר ישקף את מחיר הבניה באותו זמן ואף יותר.

אודות

השקעה בנדלן בארה"ב – הפכה להיות אפשרות השקעה פוטנציאלית לא רעה עבור המשקיעים הקטנים והגדולים יחדיו.

לאחר ירידות המחירים לאחר משבר הסאב פריים בארה"ב, ולאור העובדה כי התשואות השוטפות ביחס למחירי הנדל"ן  – השקעה בנדל"ן בארה"ב יכולה להיות אטרקטיבית  – אבל מפחידה, ובצדק, לא מעט משקיעים, בעיקר משקיעים קטנים ובנוניים.

אני עוסק בבחינת ההשקעות בארה"ב ובהשקעות בפועל מספר שנים, ונחלתי הצלחות וכשלונות רבים, ובחרתי בבלוג זה לחלוק עמכם את מה שלמדתי ואת הדברים שעוד אלמד.

תרגישו חופשי לתת הצעות, להגיד לי שאני טועה, או לשאול שאלות שתרצו.

 

סיכום שנת 2010

סיימתי את השנה עם תשואה קרובה ל14% (קצת נמוך מזה) מכיוון שהתפוצץ לי שם משהו שעלה לי קרוב ל3000 $.

בעקבות ויכוח עם חברת הניהול (שעשו עבודה יוצאת מן הכלל) שיניתי את ההסכם למחיר קבוע לתחזוקת הנכס – ולא משנה מה קורה.

עכשיו – הגיע הזמן להגדיל את ההשקעה שלי שם – ולהתחיל לקנות קצת יותר.

העניין היחיד שעדיין לא פתור לי הוא עניין המימון – אני לא מצליח להשיג מימון לנכסים מהבנקים האמריקאים, חבל כי הייתי ממנף את הרכישה!

למישהו יש אולי רעייון?

 

 

>סיכום חודש יוני

>

בשבח והודיה לחברת הניהול גמרנו בתחילת החודש לשפץ, לקבל אישורים ולהכניס את כל השוכרים לתוך הנכס.
סך עלות הנכס כולל השיפוץ וכולל כל ההוצאות המשפטיות – 250 אלף דולר.
המצב כרגע הוא כזה:
כל 6 היחידות פועלות, סך ההכנסה הוא 4500 דולר סך ההכנסה נטו 3000 דולר – משקף (בתקווה שלא יהיו חודשים בלי שוכרים) הכנסה של 36 אלף דולר שנתי – תשואה של 14.4% – לא רע……..
מתחיל להראות השקעה טובה.
חודש ראשון עם חיוך……

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

>כלל ה- 72 – מדידת השקעה בנדל"ן

>

אחד הדברים שקורה הכי הרבה למשקיעים שמתלבטים אם להשקיע בנכס – זה שהם צריכים/רוצים לחשב תוך כמה זמן הם מחזירים את ההשקעה.

חישוב זה אומנם לא לוקח את כל המרכיבים המסובכים (יותר או פחות) שלמדנו קודם אבל הוא נותן אינדיקציה טובה ופרמטר מעניין למי שבוחן השקעה אך יש לקחת אותו בערבון מוגבל מכיוון שהוא מכליל בתוכו את הריבית דריבית (Compound) ולא לוקח מרכיבים נוספים כמו מימון הנכס בעלות נמוכה מהתשואה בפועל ועליית ערך הבית.

טריק קטן ונחמד שלמדתי , איך לחשב את זמן הכפלת הכסף באופן מהיר הוא – לחלק את התשואה במספר 72, או ליתר דיוק, 72.73.

כלומר, מספר השנים להכפלת הכסף יהיה שווה ל72.73 לחלק לאחוז התשואה נטו.

לדוגמא: אם התשואה נטו שלי תהיה 10% אז החשבון יהיה: 72.73 חלקי 10 שזה שווה 7.723 – כלומר תוך 7 שנים ושלושה רבעים בערך אחזיר את כל גובה ההשקעה.

עוד דוגמא: אם התשואה שלי נטו תהיה 7.8 אז החשבון יהיה 72.73 חלקי 7.8 שזה שווה 9.32, כלומר תוך 9 שנים ושליש אחזיר את גובה ההשקעה.

כלל מהיר ואפקטיבי לבחינה בסיסית של ההשקעה, לדעתי זה מאוד נחמד!

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/