>מה זה לקנות במחיר טוב?

>

לא מעט משקיעים שמדברים איתי אומרים לי – יש לי נכס במחיר מצויין – "פעם הוא היה שווה 150 אלף דולר והיום אני קונה אותו בחצי מחיר".
לדעתי זו טעות נפוצה שחוזרת על עצמה שלא צריכה להוות קריטריון להשקעה כיום בארה"ב.
למה?
ובכן – רוב הנכסים היום בארה"ב שווים כמחצית ממחירם בארה"ב שלפני המשבר!!
כמו כן – מי שמאמין (כמוני) כי מחירי הנכסים מלפני המשבר היוו בועה – שהתפוצצה (מהרבה סיבות) – מבין כי מחירי בועה לא יכולים להוות שום בסיס להשוואה.
בנוסף – אין כל התחייבות כי מחירים אלו יחזרו תוך זמן סביר להיות מה שהיו מלפני המשבר.

בניגוד לכל השקעה אחרת – כשמשקיע קונה נכס נדלני הוא אמור לדעת איזו הכנסה ייצר לו הנכס בעתיד הנראה לעין – כלומר – איזו שכירות הוא יכול לקבל על הנכס, או ביחס למחיר היום האם הוא יוכל למכור את הנכס במחיר אשר ישקף לו רווח הוני וכו'.

מחיר טוב, זה מחיר שיקף את אותו רווח על הכסף שמשקיע יכול להשיג על הנכס שלו.

היום הדרך הטובה ביותר, חוץ מחישובי תשואה שוטפים על הנכס לבחון את מחיר הנכס הוא לבחון את העלות למטר בניה – ובארה"ב לSQF,.
כלומר – אם מחיר למטר בניה הוא לדוגמא 100$ והיום אנו יכולים לרכוש (כולל כל עלויות הרכישה) בחצי מחיר – אז ככל הנראה מסתתר פה רווח ארביטראז' שביום מן הימים, כשיתחילו שוב לבנות באזור, פער זה ייסר.
הסיבה לכך פשוטה מאוד – יזמים אשר בונים תמיד ימכרו את הנכסים שלהם במחיר הקרקע+מחיר הבניה+הרווח היזמי – כלומר אותם ייזמים יתחילו לבנות שוב רק לאחר שמחירי הנדלן הקיים באותו אזור יהיו לפחות במחיר אשר ישקף את מחיר הבניה באותו זמן ואף יותר.

>איפה להשקיע בארה"ב – איך מקבלים החלטה?

>

בקניית נדל"ן בארה"ב ישנם הרבה נתונים שבניגוד למדינות אחרות בעולם ניתן לקבל מידע עליהם באופן כמעט מלא, ולקחת אותם בחשבון לפני סגירת עסקת הרכישה.

יש לבחון בכל מדינה ומדינה בארה"ב פרמטרים חיצוניים הניתנים לקבלתם בהמון מקורות מידע

נתונים חיצוניים

נתונים חיצוניים מתייחסים לנתונים כלכליים שניתן לבחון על האזור שבו אתם מעוניינים לרכוש את הנכס.

נתונים אלו כוללים כמות תושבים, רמת השכלה, רמת פשיעה באזור,  כמות הנכסים באזור, אחוזי תפוסה, מחירי הנדל"ן באזור (קצת קשה ללמוד מהם כי חלק מהנדל"ן נמכר לפני שיפוץ שיכול אף לשלש את מחיר הנכס בפועל…..) מחיר השכירות (נתון יותר אפקטיבי…..) ועוד.

נתונים פנימיים על הנכס

חוזי השכירות – אם הנכס מושכר – בפועל מהם הסכומים שמתקבלים, אם עדיין לא מושכר – מה מחירי השכירות המתקבלים באותו אזור ואפילו אותו רחוב.

אישורי מס – אישור על הוצאות,על ניכויי מס ברמה ההיסטורית של הנכס לראות השקעות שנעשו (אם נעשו), לראות את היקפי ההכנסות וההוצאות בפועל של הנכס. (נתון זה בתקופה זו בארה"ב יהיה קשה יותר להשגה לאור התחלופה של בעלי הבתים שלפעמים נעשתה תוך כדי עיקולים של הבנק על הנכס)

בחינת חשבוניות – גז, חשמל וכו – על מנת לראות את ההוצאות השוטפות על הנכס

כל התהליך הבדיקה הפיננסי הבסיסי – תוכלו לקרוא בפוסט על  תהליך בחינה פיננסי של הנכס.

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/