>מה זה לקנות במחיר טוב?

>

לא מעט משקיעים שמדברים איתי אומרים לי – יש לי נכס במחיר מצויין – "פעם הוא היה שווה 150 אלף דולר והיום אני קונה אותו בחצי מחיר".
לדעתי זו טעות נפוצה שחוזרת על עצמה שלא צריכה להוות קריטריון להשקעה כיום בארה"ב.
למה?
ובכן – רוב הנכסים היום בארה"ב שווים כמחצית ממחירם בארה"ב שלפני המשבר!!
כמו כן – מי שמאמין (כמוני) כי מחירי הנכסים מלפני המשבר היוו בועה – שהתפוצצה (מהרבה סיבות) – מבין כי מחירי בועה לא יכולים להוות שום בסיס להשוואה.
בנוסף – אין כל התחייבות כי מחירים אלו יחזרו תוך זמן סביר להיות מה שהיו מלפני המשבר.

בניגוד לכל השקעה אחרת – כשמשקיע קונה נכס נדלני הוא אמור לדעת איזו הכנסה ייצר לו הנכס בעתיד הנראה לעין – כלומר – איזו שכירות הוא יכול לקבל על הנכס, או ביחס למחיר היום האם הוא יוכל למכור את הנכס במחיר אשר ישקף לו רווח הוני וכו'.

מחיר טוב, זה מחיר שיקף את אותו רווח על הכסף שמשקיע יכול להשיג על הנכס שלו.

היום הדרך הטובה ביותר, חוץ מחישובי תשואה שוטפים על הנכס לבחון את מחיר הנכס הוא לבחון את העלות למטר בניה – ובארה"ב לSQF,.
כלומר – אם מחיר למטר בניה הוא לדוגמא 100$ והיום אנו יכולים לרכוש (כולל כל עלויות הרכישה) בחצי מחיר – אז ככל הנראה מסתתר פה רווח ארביטראז' שביום מן הימים, כשיתחילו שוב לבנות באזור, פער זה ייסר.
הסיבה לכך פשוטה מאוד – יזמים אשר בונים תמיד ימכרו את הנכסים שלהם במחיר הקרקע+מחיר הבניה+הרווח היזמי – כלומר אותם ייזמים יתחילו לבנות שוב רק לאחר שמחירי הנדלן הקיים באותו אזור יהיו לפחות במחיר אשר ישקף את מחיר הבניה באותו זמן ואף יותר.

>מודלים שונים להשקעה בנדל"ן

>

ישנם מודלים שונים להשקעה המתאימים לסוגי משקיעים יזמים שונים.

המודלים המרכזיים הינם:

קנייה ומכירה מיידית של נכסים – FLIP

התשואה בד"כ תהיה גבוה מאוד (אם עשיתם זאת נכון) אבל רמת הסיכון גבוהה והיקף ההשקעה מההון הפרטי גבוה

השקעה לטווח ארוך מתוך הימור על עליית מחיר הנכס –

כמובן שאם צדקתם התשואה גם תהיה גבוה אבל ההימור פה הוא גבוה – מה גם שיכול להיות שהיקף ההשקעה תהיה גבוה ממה שחשבתם אם ההשקעה לא מכניסה לכם כסף שמכסה את העלויות השוטפות, ובארה"ב זה יכול להגיע להרבה מאוד כסף.

השקעה בתזרים מזומנים

רמת הסיכון בה נמוכה כי אתה יכול להתחיל עם החזר השקעה באופן מיידי, היקף ההשקעה בפועל יכול להיות נמוך יותר כי ככל הנראה תוכלו לקחת משכנתא שתכוסה על ידי חלק מההכנסות החודשיות (מינוף – זוכרים?) והסיכוי לרווח הוני גדול טיפה יותר קטן, כי במחיר הקנייה מגולם כבר רמת הביטחון

איזה משקיעים אתם?

אני החלטתי להיות עם החלק השלישי, רציתי להיות בהשקעה עם פרופיל סיכון נמוך יחסית אז אני הלכתי על השקעות עם תזרים מזומנים…..

ההשקעה שלפי דעתי היא הכי נכונה, הכי פחות מסוכנת ושנותנת תשואה מיידית היא השקעה בתזרים מזומנים. זוהי השקעה שלא דורשת מכם לעבוד עבור הכסף שהשקעתם, נותנת לכם תשואה עודפת במקרה של עליית ערך הנכס, מאפשרת לכם גם כמשקיעים קטנים, למנף את ההשקעה ולהרוויח יותר ואיננה דורשת מכם להמר על נתונים שאינכם יודעים אם הם יקרו או לא, הרי הנבואה ניתנה לשוטים ואתם לפחות מנסים, שלא להיות כאלה.

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

>סיבות שונות להשקיע בנדל"ן בכלל ובארה"ב בפרט

>

ישנם סיבות שונות להשקיע בנדל"ן אבל יש מספר סיבות הבולטות מכולם:

LEVERAGE  – מינוף

מינוף הכוונה היא לקחת הלוואה לשם קניית הנכס.

תחשבו שאתם קונים נכס ב100 אלף דולר ומקבלים הלוואה של 50 אלף, כעבור שנתיים– שלוש מוכרים אותו ב200 אלף (סתם לשם הדוגמא) אז על הכסף שלכם (50 אלף – כי את השאר הבנק נתן) הרווחתים פי 3 – כלומר שמתם 50 והרווחתם 150. (זוהי אולי שאיפה קצת מוגזמת – אבל בהחלט אפשרית(

עכשיו תגידו – " טוב זה קיים בכל דבר" – אז התשובה היא ממש לא! – תלכו לפקיד בנק שלכם ותגידו לו שאתם רוצים להשקיע במניות 100 אלף דולר – ושיתן לכם 50 אלף ללא בטחונות – חוץ מהמניות, ונראה איך הוא יגיב……

תזרים מזומנים – CASH FLOW

תזרים המזומנים היא היא הסיבה האמיתית להשקעה בנדל"ן.

אתה תמיד יכול לחשוב כי מחיר הנכס שאתה קונה יעלה – אבל זה הימור נטו אבל  בתהליך השקעה נכונה אתה יכול כבר כשאתה נכנס לעסקה לדעת פחות או יותר כמה הכנסה תיכנס לך בכל חודש/רבעון לאחר כל ההוצאות – באופן כמעט מדוייק!

אין כמעט אף השקעה שנותנת לך ביטחון כזה – ואף יותר מכך, גם אם "על הנייר" מחיר הנכס ירד אתה יכול בפועל לקבל תזרים דומה ואף יותר – ולרוב, גם במקרים של התרסקות (כמו שקרה לפני שנתיים בארה"ב) הגם שהייתה ירידה, היא כמעט לא באה לידי ביטוי בתזרים המזומנים  בערים טובות (מה זה ערים טובות? אסביר כשנדבר על בחירת ערים להשקעה(

מיסוי – TAX

סבא שלי תמיד איחל לי "שתשלם הרבה מיסים" אבל היה מעלים מס לא קטן!

הברכה שלו היא שאני ארוויח הרבה כסף כמובן, לגבי עניין המיסים – אני לא סגור שהוא גם התכוון לזה.

נושא המיסוי זהנושא  מתקדם יותר – אבל באופן כללי, אם אתם רוכשים נכס טוב, והוא מייצר לכם תזרים חיובי – עדיין אתם יכולים להראות (מבחינת המיסוי – בארה"ב) הפסד – ולא לשלם מס או אפילו להרוויח מזה כל שנה מכיוון שתזרים המזומנים בפועל שנכנס לכם לבנק לא השתנה- אל תתעסקו עם זה עכשיו – אבל זה קיים.

יש כמובן עוד סיבות שונות ומגוונות להשקעה אבל – בגדול אלה הסיבות המרכזיות להשקעה בנדל"ן כפי שאני רואה אותם. 

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

>איך מתחילים להשקיע בנדל"ן בארה"ב

>

אז מאיפה מתחילים?

קודם כל מתחילים בזה שצריך להחליט לזוז עם מה שיש (היום חייבים כסף מזומן) ולהחליט אלו דברים צריכים לדעת על השוק לפני שנכנסים אליו.

שנית, צריך להחליט על מקורות הלימוד, ושאותם מקורות לא יהיו אלו המפרסמים באינטרנט סיפורי ניסים! הם רוצים למכור לנו משהו, אומנם לפעמים ניתן לקנות מהם, אבל תהליך למידה לא מתחיל בזה.

אז, ראשית, בהמלצת חברים מנוסים קניתי 2 ספרים ראשונים (באמזון) שיעזרו לי להבין מונחים בסיסיים, תהליכי קבלת החלטות ויתנו לי אוצר מילים ראשוני שאוכל להראות שאני מבין משהו בעניין.

שנית, קיבלתי החלטה שאת הרכישה הראשונה שלי אעשה עם חבר שיוכל גם הוא לבחון בעיניים נוספות את העסקה ולתת לי חוות דעת אובייקטיבית ועין נוספת על תהליכי קבלת ההחלטות שלי.

 החלטנו להקדיש יחד עד 200 אלף דולר כדי להתחיל, אבל ניתן גם הרבה פחות, והתחלנו ללמוד את הנושא.

כל מי שחושב להיכנס לתחום ההשקעה בנדל"ן, גם אם הוא קונה לעצמו את הדירה הראשונה וקל וחומר אם זו השקעה ראשונה שאינה למטרות מגורים ישאל את עצמו מספר שאלות, שעלו, מן הסתם גם אצלי.

• כמה כסף להשקיע בשלב ראשון?
• מה שונה בהשקעה בנדל"ן מכל החלטה על השקעה אחרת?
• מה יחס סיכון/תשואה בהשקעה שכזו?
• מהי, והאם צריך נזילות להשקעה שכזו?
• מהי הצורה המועדפת להשקעה שכזו?
• איפה להשקיע?
• באיזה סוג נכס?

כמה כסף להשקיע?

לדעתי התשובה הבסיסית היא שנזילות ההשקעה בנדל"ן קטנה יותר מנזילות בהשקעה במניות או בדברים דומים.

אך כמו שרמת הנזילות היא נמוכה יותר, ככה רמת הסיכון קטנה יותר, או יותר נכון – כשנכנסים להשקעה בנדל"ן ניתן לדעת (על ידי עבודה יסודית ונכונה) מראש מהי התשואה שקרוב לוודאי נקבל על השקעה זו, כאשר בתחום המניות לדוגמא, דבר זה לא קיים אך מאידך, חייבים להבין כי בניגוד לשוק המניות לא ניתן לתת הוראת מכירה מיידית ולראות את הכסף בחשבון הבנק באותו יום.

לפיכך יש לקחת בחשבון טווח זמן למכירת הנכסים (גם עם פשרה עמחיר השוק הקיים של 3-6 חודשים)

מתוך הבנה זאת יש לבחור את גובה ההשקעה הנלקח מהאפשרות כי לא תזדקקו לכסף מהיר תוך יום יומיים ותוכלו לחכות לכסף מספר חודשים, ומתוך זה לבחור את סכום ההשקעה הראשוני.

מה שונה בהשקעה בנדל"ן מכל השקעה אחרת? מהו יחס סיכון/תשואה על הנכס?

בראש ובראשונה השקעה נכונה בנדל"ן מסוגלת לחזות באופן כמעט מדויק את אחוז הדיבידנדים החודשיים שתקבלו (תזרים המזומנים הקבוע מהנכס).

שנית, זוהי אחת ההשקעות הבודדות אשר ניתן לקבל מימון עליהם גם כל אחד באופן אישי וכן ניתן למנף השקעה זו ולהגדיל את התשואה השוטפת על כל השקעה והשקעה וגם, אם ערך הנכס עולה היקף הרווח על הכסף עולה הרבה יותר מערך הנכס. (לדוגמא: אם יש לך 100 אלף דולר להשקעה, ורכשת נכס ב100 אלף, מימנת אותו 80%, אתה יכול לרכוש 5 נכסים כאלו. אם ערך כל נכס עלה ב-20% ומכרת את חמשת הנכסים ב600 אלף דולר (כל אחד ב-120) אזי על הכסף שלך שהשקעת, 100 אלף דולר, הרווחת עוד 100 אלף דולר – 100 אחוז רווח על הכסף).

שלישית, מדובר בהשקעה פאסיבית, לאחר תהליך הרכישה אתה לא צריך לעבוד בשביל הנכס (לעומת רכישת עסק), ולפיכך מדובר בהשקעה ללא הרבה כאבי ראש.

לפיכך, רמת הסיכון/סיכוי היא רמה וודאית יותר, אתה יודע מהו היקף הדיבידנדים החזוי לך, ירידות ערך הנכס, אם יהיו הם מתונות יותר מירידות בבורסה או בהשקעות בעסקים פעילים,ומרגע שאתה יודע מהי התשואה שקרוב לוודאי תקבל, גם אם מחיר הנכס ירד, רמת הסיכון יורדת באופן ניכר בקנייה נכונה תמיד הנכס יניב לך דיבידנדים והכנסות על ההשקעה.

מהי, והאם צריך נזילות להשקעה שכזו?

ההחלטה על היקף הכסף להשקעה שכזאת נגזרת לרוב בראש ובראשונה מתוך ההבנה כמה כסף נזיל יש לך להשקיע. אך מכיוון שרמת הנזילות היא נמוכה יותר (אתה בדר"כ לא יכול להחליט למכור מהיום למחר את הנכס) והשאלה הנוספת היא לכמה זמן אתה יכול להשקיע את הסכום. התשובה הטובה ביותר היא שהיקף ההשקעה הראשוני בנכס זהו הסכום שאתה צריך לשים על הנכס כאשר אם תוכל להביא מימון מהבנק – חלק מעלות הנכס ירכש על ידי הבנק, אך בהשקעה שכזו, בניגוד לרכישת דירה למגורים, בשלב הראשון אל תיקח זאת בחשבון. מימון, כאשר יהיה, יאפשר לך לרכוש נכסים נוספים, או להחזיר חלק מהיקף ההשקעה אליך לחשבון.

מהי הצורה המועדפת להשקעה שכזו?

אין תשובות חד משמעיות, זה תלוי מאוד בגורמים שונים כגון גובה ההשקעה, מיקום ההשקעה, סוג ההשקעה (נכס מסחרי, דירות למגורים וכו'), תהליך המימון והערבויות הנגזרות ממנו (הלוואה ללא ערבות אישית או עם ערבות אישית) שאלות מיסוי ועוד. מניסיוני – כדאי להוציא קצת כסף ולהתיעץ עם מומחים בעניין.

איפה להשקיע?

כמשקיע קטן אתה יכול להחליט על סוג ההשקעה לפי הרבה מאוד פרמטרים. לא ניתן לתת תשובה חד משמעית מה נכון ומה לא מתוך אותם פרמטרים. חשוב רק לראות כי תהליך ההחלטה שלך איננו נובע מהחלטה אמוציונאלית אלא לוקחת פרמטרים רציונאלים בלבד. אמירות כמו הנכס שנה שעברה עלה ב100% ובטוח שהוא יעלה עוד, הם אמירות מטומטמות שאינם מבוססות על שום נתונים כלכליים. אין לי תשובה מוחלטת אבל ההחלטות שאני לוקח אינן מבוססות על עליית מחירי הנכסים עתידית אלא על התשואה בפועל שהנכס נותן לי היום. באופן היסטורי, ירידת מחירי הנכסים בנדל"ן איננה סוחפת באופן מקביל ומיידי את ירידת מחירי השכירות ולפיכך אני יכול להסתמך על תשואה טובה ולקחת סיכון על ירידת התשואה שתהיה איטית מחד ולדעת כי כל חודש או שנה נכנס לי לכיס כסף שמכסה חלק יחסי מההשקעה. כמובן שהערכה על עלייה עתידית במחירי הנדל"ן עוזרת לי לחזק את ההחלטה אבל לא גורמת לי לבסס החלטת רכישה על בסיס זה

באיזה סוג נכס?

זה תלוי בהמון שאלות והמון תשובות שנגזרות מזה, אני החלטתי שאני מתמקד בנכסים קטנים, למגורים מכיוון להחלטתי להתמקד בשוק בארה"ב, כאשר הרבה אנשים שם איבדו את בתיהם, והם בשנים הקרובות יצטרכו לשכור נכס על מנת לגור איפשהו……

אין לי ספק כי הצעד הראשון הוא החלטה על השקעה, החלטה שאתם לוקחים את העתיד שלכם בידיים שלכם היא ההחלטה הראשונה והקשה, וזהו צעד ראשון שהכי קשה, אח"כ הצעדים הבאים יעשו קלים יותר ויותר.

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/

>מדוע השקעות נדל"ן בארה"ב? למה לא בישראל?

>

אז למה השקעות נדל"ן בארה"ב?

קודם כל כי "הדם זורם שם ברחובות" וכפי שרוטשילד אמר בעבר – "כשהדם זורם ברחובות, זה הזמן להשקיע",

אבל האמת היא שאני לא רוטשילד, ועם איזה קרן השתלמות קטנה מה כבר אוכל לעשות? להשקיע בחיסכון עם ריבית שנתית של 2-4 אחוז?

אז התחלתי לחפש את ההשקעה הנכונה, עם הכי פחות סיכון ועם תשואה יחסית גבוהה, ומצאתי את ההזדמנות.

נכון, היא לא קיימת בכל מקום, והאמת היא שברוב המקומות שכולם מחפשים שם, היא בכלל לא קיימת או אפילו מסוכנת מאוד, אבל בתהליכי תכנון וחשיבה נכונים, היא קיימת ואפילו בסיכון נמוך.

אני כאן כדי לתאר לכם את התהליך, לשתף אתכם בתהליכי הלמידה, ולייעץ במה שאוכל לייעץ.

אין לי מה להסתיר פה בכלל, כי כמות ההזדמנויות היא מטורפת!!!!!! רק אם זה יועיל לכם במשהו, תגידו מילה טובה!

הבלוג הזה נועד גם לכם, על מנת שתשתפו בהצלחות, בכישלונות או בהזדמנויות שאתם רואים אותם.

כולכם בוודאי שמעתם על המשבר, אך האם המשבר נגמר?

משבר הנדל"ן בארה"ב

משבר הנדל"ן בארה"ב קרה בעיקר בגלל סיבה אחת מרכזית: שוק המשכנתאות.

שוק המשכנתאות שם היה שוק (ועדיין) חסר הגיון לכל אדם פשוט.

לא ניכנס לכל הניתוחים אך בפועל התוצאה המרכזית היתה שקריסת מחירי הנדל"ן יצרו אי כדאיות להרבה משלמי משכנתאות להמשיך לשלם את המשכנתא – והעדיפו להחזיר את הבית לבנק.

ברוב המדינות הנורמליות אם אני לא אחזיר את המשכנתא אז גם יעקלו לי את ח-ן הבנק, את המכונית ואולי אפילו את אמא של אשתי (הלוואי) אז מה קרה שם? פשוט בארה"ב רוב המשכנתאות הינם נון-ריקורדס כלומר רק הבית משמש כערובה להחזר המשכנתא, כך שאם המשכנתא שלי היא על 200 אלף דולר והבית שווה רק 100 אלף – איזה סיבה יש לי לשלם לבנק 200 אלף לאורך 30 שנה ?ואם הבית עלה לי 180 אלף וקיבתי הלוואת משכנתא של 200 אלף – מה אז?

אני פשוט אחזיר את הבית לבנק ושהבנק ישבור את הראש, וזה מה שקרה שם!

התוצאה היא שמאות אלפי דירות עומדות עכשיו למכירה בארה"ב על ידי הבנקים, (או בהליכים מקדימים לזה) ומבחינת הבנק מדובר בנטל ששוה להיפתר ממנו כמעט בכל מחיר.

כך שמחירי הדיור שם קרסו בעשרות אחוזים, כשיש המון היצע והרבה פחות ביקוש.

בנוסף לזה, כל מי שהחזיר את הבית לבנק לא יכול לקחת משכנתא בשלוש השנים שלאחר מכן, אז רק אנשים עם מזומן וחזון יכולים להבין כי בעוד שלוש שנים מאות אלפי משפחות יוכלו מחדש לרכוש דירה משלהם, וכשביקוש עולה המחיר למוצר גם עולה – כלכלה פשוטה!!!!!

כמו כן, שער חליפין נמוך של הדולר, עם יכולת הבטחת הכנסה קבועה בחלק מהמקומות יצרה מצב כי המון משקיעים מחוץ לארה"ב יכולים עם לא הרבה כסף מזומן לבנות לעצמם הכנסה מכובדת עם ציפייה לעליית מחירי הנדל"ן בחלוף המשבר.

הבנת תהליכים אלו, הביאו אותי להבנה כי ניתן "לאסוף", נכסים טובים היום ועם טיפת סבלנות עוד שלוש שנים להתחיל להיפטר מהם במחירים נהדרים ולאחר שרוב הכסף כבר יחזור אלי כתוצאה מתזרים המזומנים שיכנס אלי מהשכירויות של הנכס 

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/,