>איך בוחנים השקעה בנדל"ן – בחינת המצב הפיננסי של הנכס להשקעה

>

זה לא משנה איזה סוג נכס אתם הולכים לקנות, נכס מסחרי, משרדים או דירות מגורים, כמו כל השקעה שעושים צריך לבחון את המצב הפיננסי של הנכס.

המצב הפיננסי של הנכס מורכב מהיקף ההכנסות שלו והיקף ההוצאות שלו.

דו"ח הכנסות הוצאות בנדל"ן נקרא בארה"ב APOD -. – Annual property operating data

אז איך קוראים דו"ח כזה?

הגדרות בסיסיות לקריאת הדו"ח:

הכנסות כלליות (Gross scheduled income) – סה"כ הכנסות שנתיות מכלל הנכס

תקופה ללא תפוסה (vacancy allowance) – -תמיד יש לקחת בחשבון כי אחוז מסויים בחיי הנכס הוא לא יהיה מושכר. יש כאלה שגם קוראים לזה תקופה ללא תפוסה והפסד הכנסה (vacancy allowance and credit loss),  אשר מחשבת גם פעמים שלא ניתן לגבות את דמי השכירות

הכנסות כלליות  צפויות (gross Operating income – GOI) –יחשב את סך ההכנסות פחות התקופה ללא תפוסה

הוצאות כלליות – (operating expenses) – כל הוצאות התחזוקה השוטפת של הנכס, כולל הוצאות מקובלות בארה"ב כמו פינוי אשפה, שלג וכמו כן הוצאות מיסים תחזוקה ועוד.

הכנסות נטו (net operating income – NOI) – יחשב את סך ההוצאות הצפויות פחות ההוצאות הכלליות ויגדיר מהם ההכנסות נטו של הנכס לפני תשלום מיסים פרסונליים שיחולו על כל אחד ואחת, תלוי במבנה המשפטי שהוגדר.

אם כך הדוח באופן כללי צריך להראות כך:

Gross Schedule Income –                  20,000

less  vacancy allowance (5%)           1,000

Gross operating income(GOI)           19,000

less operating expences                     6,000

Net operating income (NOI)               13,000

כמה נקודות הבהרה:

v     תמיד חישוב של ההכנסה השנתית הכללית מייצג את ההכנסה לחודש משכירות כפול 12 חודש.

v     חישוב אחוז הנכס הפנוי, נהוג לעשותו על בסיס של 3-6 אחוז (ריאליים ישימו 5% פסימיסטים-מתאבדים ישימו 6% חבר'ה שקונים במיאמי או בלאס וגאס בתקופה זו – ישימו 80%…….)

השאלה המרכזית והמעניינת ביותר לאחר שיודעים את ההכנסה היא – ממה מורכב ההוצאות השנתיות של הנכס והאם אלו ההוצאות ולא אמצע את עצמי עם הרבה יותר הוצאות לאחר רכישת הנכס, או לחילופין – האם אני יכול לחסוך חלק מהוצאות הנכס ולהרוויח מעט יותר לאחר רכישת הנכס.

ההוצאות בארה"ב כמעט כולם נופלות על בעל הנכס.

מיסים, ביטוח, חימום, מים,פינוי זבל, פינוי שלג ועוד.כשמסתכלים על APOD, הדוח הפיננסי – ניתן לראות את פרוט ההוצאות שנעשו בעבר וניתן ללמוד מהם הרבה.

אני באופן אישי מעדיף להכניס נתונים אלו לאקסל ולשים לידם מספר נוסף, את האחוזים מתוך סך ההכנסות היוצאות עבור כל קטגוריה – כך זה מאפשר לי לבחון נכסים שונים ולהשוות בינהם, ללמוד על רמת הוצאות מקובלת, וגם ללמוד  דברים נוספים על הנכס (כמו האם הושקעו בנכס השקעות תחזוקה רציניות – או לחילופין לא הושקע בנכס כלום – ולאחר הקניה אני צריך לצפות להשקעת תחזוקה).

אך יחד עם זאת בתקופה זאת שהרבה נכסים נמכרים מעיקול – דוחות היסטוריים קשה יותר לקבל, ואם זאת ההשקעה הראשונית שלכם ואינכם מעוניינים להיכנס לכל הבלאגן של רכישת נכס, שיפוץ ואז השכרה, ניתן לקבל כיום נכסים מושכרים, לאחר שיפוץ, והדוח הפיננסי יתאר מצב פיננסי עכשוי שבבדיקה נכונה ניתן להסתמך עליו, תוך קבלת אחריות על איכות השיפוץ מחברת הניהול ששיפצה את הנכס.

אחד השאלות המרכזיות ביותר שעולות אצל חברים ומכרים שונים היא האם במצב הנדל"ן היום ששום דבר לא ברור לא שווה לי להשאיר את הכסף בבנק עם תשואה נמוכה אבל בטוחה?

שאלות מהסוג הזה בדרך כלל גורמות לי להשיב כי להם זה עדיף -כי הם מאותו סוג של אנשים שאם משהו לא טוב יקרה הם יותר ישמחו כי אז יוכלו לפגוש אותך ברחוב ולהגיד "אמרתי לכם"  -וזה לא משנה אם הם גם נידפקו או לא

אבל,

מי שבוחן את הכסף, מבחינת כדאיות השקעה אמיתית, לפעמים ימצא שעדיף שישכב בבנק ולפעמים עדיף שיעבוד במקומות אחרים.

אז איך בודקים איפה כדאי שהכסף יעבוד?

בא נבדוק קודם – מצב לדוגמא:

יש לי אלף שקל – ושמתי אותם בבנק עם תשואה של 12 אחוז שנתי המחושבת ברמה חודשית (הלוואי שהייתי יכול לקבל את זה בבנק….).

בחודש הראשון אקבל 10 שקלים כנגד אחוז אחד, בחודש השני אקבל 10.10 שקלים (עשר שקל עשר אגורות כי זה אחוז על 1010 שקל.

בחשבון פשוט – אקבל בסוף שנה 126.83 ש"ח – על פי חשבון של ריבית על הריבית.

על פי אותו חשבון אם הריבית הייתה משולמת ברמה יומית – אז הייתי מרוויח בסוף השנה 127.47 ש"ח.

זהו חשבון שצריכים לעשות במצב בו קונים נכס להשקעה.

יש כאלה שמושכים את הכסף אליהם – אבל כשבאים לבחון מה היה הכסף עושה בבנק אל מול השקעה בנכס – חייבים לזכור כי בבנק – אין לנו את הפריבילגיה למשוך כל חודש את הריבית (אלא אם כן אנו עובדים איתם בתוכנית מיוחדת המפחיתה את הריבית שהבנק משלם.(

כשאנו מפקידים כסף בבנק לתקופה ארוכה – נוכל לשאול תמיד את פקיד הבנק – מה הערך העתידי של סכום הפיקדון, ערך זה נקרא FV – Future value.

אז כפי שאמרתי, החשבון הינו ריבית על ריבית – ומה יהיה לי בסה"כ בסוף התקופה בה השקעתי את הכסף.

גם בכל השקעה בנדל"ן – ניתן לעשות חשבון זה.

אז איך עושים את החשבון?

ניקח את סכום ההשקעה הראשוני שאנו מעוניינים להשקיע בנכס, לדוגמא: 100,000 דולר

לסכום זה נקרא ערך נוכחי של הכסף (Present value – PV).

ניקח את ערך הריבית נטו שעל פיה אנו רוכשים את הבית (באחוזים) – ונסמן אותו באות i – Insert

ונקבע כי אנו רוצים להכפיל את הכסף שהושקע בסוף התקופה – כלומר – ערך עתידי של הנכס יהיה פי שניים ממחיר הרכישה נטו (כולל כל עלויות הרכישה), לערך זה נקרא ערך עתידי (FV- Future value).

אני תמיד מחשב תוך כמה זמן אני מכפיל את ההשקעה שלי רק מתזרים המזומנים מכיוון שהחישוב על זה פשוט מאוד – לאחר שהכפלתי את ההשקעה – קיבלתי את כל הכסף חזרה ועוד נשארתי עם הנכס – אם מחיר הנכס עלה הרווחתי גם על זה – אם מחיר הנכס ירד – אזי אני עדיין ברווח אבל הרווח יותר קטן.

עכשיו תהליך החישוב הוא מסובך קצת (5 דקות ריכוז)

החישוב הוא:

תקופה הזמן שאני יכפיל את הכסף =( log(FV/PV)/log(1+i

וואו – איך עושים את זה?

האמת היא פשוטה מאוד – אין לי מושג!!!! אז מה שעושים – הולכים לאקסל, פותחים גליון עבודה חדש, ומכניסים את הערכים הבאים:

Present Value	100000
Future Value	200000
insert			10%

לוחצים על המקש הבא =

עכשיו הולכים לנוסחאות – מתמטיקה וטריגונומטריה – ומוצאים את הערך LOG בוחרים אותו, פותחים סוגריים, מסמנים את FV לוחצים על מקש חלקי (/) מסמנים את PV וסוגרים סוגריים, עוד פעם מקש לחלק (/) ושוב בוחרים את הערך LOG פותחים סוגריים – 1+ ערך הריבית אשר בפועל מקבלים, וסוגרים סוגריים,  לוחצים

אנטר ויש לנו תוצאה. (אם לא מובן תשלחו לי מייל ואשלח לכם את הגליון לחישוב עם הנוסחא בפנים שרק תצטרכו להכניס את הערכים(

זה נראה מסובך – אבל זה ממש פשוט!!!!!

הערך שהתקבל זה כמות השנים שאתם צריכים לקבל את תזרים המזומנים על העסקה שאתם הולכים עליה – על מנת לקבל את הנכס וכל ההשקעה שלכם חזרה.

כמובן שזה לא כולל את ערך עליית שווי הנכס (או ירידה חס וחלילה) אבל אם אתם חושבים כי העלייה השנתית של ערך הנכס תהיה בגובה של 3% – אז תוסיפו לאחוזים שנשארים אצלכם את האחוז הזה – לדוגמא – 13%.  (10+3)

למידע על השקעות נדל"ן בארה"ב:

http://www.emrei.com/